Comprar um lote costuma parecer mais simples do que comprar um apartamento pronto. Guilherme Campos, empresário do setor imobiliário e agro, observa que essa simplicidade aparente esconde uma armadilha comum: nem todo terreno anunciado como parte de um loteamento planejado cumpre, de fato, os requisitos que justificam esse nome. A promessa de infraestrutura completa costuma chegar antes da obra, não depois dela.
Em Roraima, onde cidades crescem em ritmo acelerado, essa distinção deixou de ser detalhe técnico. Ela define se um bairro nasce pronto para receber moradores ou se transforma, anos depois, em um problema de saneamento e mobilidade para a prefeitura resolver.
O que a lei exige para um loteamento ser considerado planejado?
A Lei federal 6.766/79 estabelece o que separa um loteamento regular de um simples parcelamento de terra. O projeto precisa prever vias de circulação, escoamento de águas pluviais, redes de água, energia e solução de esgotamento sanitário antes da comercialização dos lotes. Também é obrigatório reservar áreas para equipamentos públicos, proporcionais à densidade prevista.
Isso muda a lógica do negócio. Em um loteamento que cumpre a lei, o comprador adquire um terreno já servido de infraestrutura básica, com aprovação municipal prévia e registro em cartório. Sem esse conjunto, o que existe é apenas um parcelamento informal disfarçado de empreendimento.
Por que o crescimento de Roraima pressiona esse modelo?
Cidades que crescem rápido atraem tanto projetos sérios quanto atalhos. Quando a demanda por moradia supera a capacidade de fiscalização municipal, cresce também a tentação de vender lotes antes de entregar a infraestrutura prometida. Guilherme Campos avalia que esse descompasso é, hoje, um dos maiores riscos para quem investe em terrenos na região.
O resultado, quando o descompasso não é corrigido, aparece anos depois: ruas sem pavimentação, redes de água improvisadas, ausência de escola ou posto de saúde na área. A cidade cresce, mas cresce sem a estrutura que sustenta a vida ali dentro.
Quais sinais mostram que um projeto cumpre a promessa?
Existem critérios concretos, não apenas propaganda, para avaliar um loteamento antes da compra. O registro do parcelamento no cartório de imóveis, feito antes do início das vendas, é o primeiro deles. Guilherme Campos comenta que, sem esse registro, não há garantia jurídica sobre o lote.
Outro sinal é a existência de caução ou garantia bancária que assegure a execução da infraestrutura, mesmo que a obra ainda não esteja concluída no momento da venda. A ausência completa de qualquer garantia formal costuma indicar que o projeto está mais perto do parcelamento informal do que do loteamento planejado que promete ser.
O que muda, na prática, para quem compra o lote?
Um lote com infraestrutura garantida por lei tem acesso mais fácil a financiamento bancário, porque o imóvel pode ser usado como garantia real. Ele também tende a se valorizar de forma mais previsível, já que depende menos de obras públicas incertas.
Guilherme Campos aponta que esse tipo de segurança jurídica é, muitas vezes, o que diferencia um investimento sólido de uma compra que só parece vantajosa no papel. A diferença não aparece no preço do metro quadrado no dia da assinatura, mas nos anos seguintes.
O planejamento que sustenta o crescimento de uma região inteira
Quando um loteamento cumpre de fato os requisitos legais, o benefício ultrapassa quem compra o lote. Vias projetadas, rede de esgoto funcional e áreas institucionais bem distribuídas reduzem custos futuros para o poder público e atraem comércio, serviços e emprego para perto de onde as famílias moram.
Para Guilherme Campos, cidades como as de Roraima têm hoje a chance de crescer sem repetir os erros de regiões que urbanizaram primeiro e organizaram depois, a um custo social muito mais alto. Quem acompanha o trabalho do empresário no dia a dia pode conferir mais reflexões sobre desenvolvimento urbano e mercado imobiliário no Instagram @guicamposvlg.
